Waar appartementen en verkavelingen? En waar niet? Geef jouw visie!

De Bouwmeester Scan brengt heel gedetailleerd de sterktes en zwaktes van onze gemeente in kaart op vlak van natuur, landbouw, ruimtelijke ordening, energie,….. De studie vormt daarnaast een inspiratiebron voor beter en meer duurzaam ruimtegebruik. Het document werd uitgewerkt door een team van specialisten onder leiding van de Vlaamse Bouwmeester. Dit team leverde een uitgebreid en uiterst waardevol werkstuk af. Vooraleer elementen en onderdelen van dit document als beleidskader kunnen worden gebruikt, moeten deze uiteraard lokaal nog besproken en beslist worden. Het gemeentebestuur selecteerde het thema ‘woonverdichting’ als prioritair. Via een participatietraject willen we komen tot een actueel, helder en afdwingbaar beleidskader.

Woonverdichtingsprojecten beoordelen?

Ruimtelijk ordening is een dynamisch gegeven en is steeds in evolutie. De afbakening van het kleinstedelijk gebied (PRUP) dateert al uit 2012. Ondertussen is er nood aan een meer gedetailleerd beleidsdocument dat ook rekening houdt met de karakteristieken van elk gehucht dat binnen het kleinstedelijk gebied ligt.

Fijnmazige analyse

De Bouwmeester Scan maakt een fijnmazige analyse van ons grondgebied op vlak van woonverdichting. Zo identificeert deze studie vijf verschillende woonverdichtingszones, aangevuld met een zone waar woonverdichting absoluut niet opportuun is. Aan elke categorie en deelgebied koppelt de Bouwmeester Scan specifieke mogelijkheden tot verdichting. Verschillende parameters werden gebruikt om de zones af te bakenen:

ü  Karakter van het gehucht

ü  Mogelijkheden openbaar vervoer

ü  Afstand tot het Centrum

ü  Afstand tot het treinstation als multimodaal knooppunt

Aangezien in het Centrum tal van overheidsdiensten, medische voorzieningen, winkels, horecazaken, cultuurmogelijkheden, scholen,… geconcentreerd zijn, beschouwt de studie afstand tot het Centrum als één van de belangrijkste criteria.

Nood aan officieel toetsingskader

Om de teksten uit de Bouwmeester Scan te kunnen gebruiken als basis voor de opmaak van een officieel toetsingskader bij projectaanvragen, zijn verschillende stappen vereist. In een eerste fase wilt het college van burgemeester en schepenen de zonering en bijhorende richtlijnen in een participatietraject voorleggen aan onze inwoners en bespreken in de Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening (adviesraad GECORO).

Op basis van deze participatie en besprekingen volgt in de zomer een finale visietekst op woonverdichting die in het najaar zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

Vervolgens zullen we deze lokale verdichtingsstrategie ter goedkeuring voorleggen aan de provincie, waarna we deze tekst – bij groen licht – officieel tijdelijk kunnen gebruiken als ‘beleidsmatige gewenste ontwikkeling’.

Deze tussenperiode geeft ons de kans om een zogeheten ‘woonomgevingsplan’ uit te werken. Dit beleidsdocument vormt dan een heldere leidraad met afgebakende zones en bijhorende stedenbouwkundige richtlijnen. 

Welke zones?

De Bouwmeester Scan identificeert in onze gemeente verschillende zones, met telkens een bijhorende mate van aangewezen woonverdichting. Hieronder lijsten we de verschillende zones op met de belangrijkste principes die door de bouwmeester worden voorgesteld. De volledige informatie per zone – inclusief het kaartmateriaal – vind je terug in het online participatieplatform via deze link www.gemeentemol.be/woonverdichting.

1.    Woonverdichting aangewezen

o    Centrum en ruime stationsomgeving

Verdichting en ontwikkeling van binnengebieden via kwaliteitsvolle inbreiding, compacte woningprogramma’s en reconversie van bestaande sites. In deze zones mag hoger en dieper op het perceel gebouwd worden. Samen met projectontwikkelaars zoeken naar meerwaarde voor de omgeving, bijvoorbeeld via het creëren van publiek groen of trage verbindingen doorheen het project.

o    Gehuchtskernen en verkeersaders vlakbij het Centrum

In deze gehuchtskernen is aangepaste woonverdichting mogelijk via appartementen of de ontwikkeling van binnengebieden, maar met een minder stedelijk karakter. Bijvoorbeeld: de creatie van rijwoningen of halfopen bebouwing in een binnengebied, eerder dan appartementen. Ook hier zoeken we telkens naar meerwaarde voor de omgeving, bijvoorbeeld via trage verbindingen.

2.    Beperkte woonverdichting via meergezinswoningen die het dorpse karakter respecteren.

o    Gehuchtskernen < 2km Centrumkern (Achterbos, Ezaart, delen van Ginderbuiten en Millegem)

Deze kernen liggen nabij het Centrum en hebben vaak een aanbod met lokale voorzieningen. De verdichting richt zich hier op het vormen van herkenbare kernen. Strategische inplanting van verdichting is noodzakelijk op logische plaatsen: in de gehuchtskernen, langs verkeersaders en de al verstedelijkte delen. Ook hier zoeken we bij de ontwikkeling van binnengebied naar meerwaarde voor de omgeving: creëren van publiek ontmoetings- of speelplein, extra groen, trage verbinding,…

o    Gehuchtkernen > 2km Centrumkern (Sluis, Gompel, Heidehuizen, Wezel, Rauw (noordelijk deel)

De grotere afstand tot het Centrum vergroot de kans op autogebruik. Aanbod van voorzieningen ligt in de eigen gehuchtskern vaak lager. Hier vermijden we appartementenbouw, de ontwikkeling van binnengebieden en laten we geen verkavelingen met nieuwe wegenis meer toe. Alleen punctuele en gerichte verdichting is mogelijk bij duidelijke nood of vraag van specifieke doelgroepen: seniorenflats, starterswoningen,… We bewaren maximaal het landelijke karakter van deze gehuchten.

3.    Geen woonverdichting

o    Landelijke gehuchtskernen (Hoogeind-Hessie, Donk)

De huidige woonkernen worden geconsolideerd. Verder is er geen verdichting mogelijk. We zoeken eerder naar extra verbinding met het omliggende natuurlijke landschap. Het behoud en het versterken van het open, groene landschap primeert hier. We vermijden halfopen woningen en appartementen in deze omgeving.

o    Verspreide bebouwing en lintbebouwing (onder andere: Rauw Zuid, Europese Wijk, Volmolen, Leeuwerikheide-Epiceastraat, lintbebouwing)

Vrije bouwpercelen langs bestaande wegen mogen in deze zones uitsluitend ingevuld gebruikt worden voor nieuwe bebouwing die past in de bestaande omgeving. Dit betekent: geen verkavelingen met nieuwe wegen, beperkt opsplitsen van percelen op maat van de omgeving, geen inbreiding van percelen in de diepte,… We weren bebouwing in watergevoelige gebieden.

4.    Groen lint met centrumbos Galbergen

We bewaren en versterken maximaal het groene lint (aaneengesloten bossen) dat zich uitstrekt vanaf de Galbergen langs de Haakstraat, Egelsvennen, Rollekens, Sint-Theresiastraat, 15 Kapellekens, de Rooy, de Zelm en Oude Bleken. We proberen extra groen te creëren in de bestaande bebouwde gebieden. We vermijden bruuske overgangen tussen bebouwing en groenzones. Achterliggend groen maken we zichtbaar en bereikbaar vanaf de straat. We vermijden nieuwe verkavelingen in dit groene lint. We proberen de verschillende ‘groene eilanden’ maximaal met elkaar te verbinden zodat het een sterk groen lint vormt.

5.    Ondergronds parkeren

Bouwprojecten met minimaal 6 parkeerplaatsen verplichten we tot ondergronds parkeren. Verhardingen moeten worden beperkt tot een minimum. Daarnaast moet er op het perceel aan de zijkanten ruimte overblijven voor bomen, zodat we telkens een groenscherm kunnen creëren. Het ondergronds parkeren verhoogt de leefkwaliteit van de bewoners dankzij het open zicht op groenruimte, in plaats van een beklemmend zicht op garageboxen.

Daarnaast vormen de kleine groeneilandjes ecologische stapstenen in het bebouwde landschap, een meerwaarde voor onze strijd tegen de klimaatopwarming.  Met minder verharding sijpelt het regenwater vlotter in de ondergrond en gaat het niet naar de riolering.  Bij lange of hevige regenval leidt de hoge rioleringsdruk tot waterproblemen stroomafwaarts.

Meer info of reageren?

ü  Volg op maandag 7 juni de online informatieavond via www.gemeentemol.be/woonverdichting.

ü  Van 1 juni tot en met 1 juli kan je op dezelfde link reageren op de verschillende zones. Jouw feedback als burger wordt ter kennisgeving overgemaakt aan de GECORO en wordt gebruikt voor de finale visietekst. Deze leggen we in het najaar voor aan de gemeenteraad.