Deputatie bevestigt vergunning voor woonproject Zillelande

Deputatie bevestigt vergunning voor woonproject Zillelande

De Deputatie van de provincie Antwerpen besliste dat woonproject Zillelande opnieuw een verkavelingsvergunning krijgt. In november 2021 leverde het college van burgemeester en schepenen een vergunning af voor dit woonproject met een publiek park van 1 hectare en 350 wooneenheden. Tegen deze vergunning werd door een aantal buurtbewoners een beroepsprocedure ingesteld bij de Deputatie. Na een grondig dossieronderzoek bevestigt de Deputatie de afgeleverde verkavelingsvergunning. De verkavelingsvergunning is voor de eigenaar een noodzakelijke stap om stedenbouwkundige vergunningen te kunnen aanvragen voor de verschillende fases van dit grootschalige woonproject in de stationsomgeving.

De site langs de Keirlandse Zillen was vroeger een tegelfabriek van de Molse industrieel Jos Helsen. In de jaren ’70 verdween de fabriek en raakten delen van de site in verval. De volledige site staat op het gewestplan rood ingekleurd, waardoor zowel wonen, handel, bedrijvigheid als openbare diensten en groene ruimte tot de mogelijke functies behoren. De afgelopen twintig jaar kwamen projectontwikkelaars met verschillende toekomstplannen voor de dag. Deze boden weinig tot geen meerwaarde voor de buurt én de stationsomgeving.

Duurzame woonbuurt

De nieuwe eigenaar CORES Development wil de site omvormen tot één van de meest duurzame en strategisch gelegen woonbuurten van de Kempen, met op termijn 350 wooneenheden. In tegenstelling tot het masterplan is er nu geen ruimte meer voorzien voor grote winkels. Het vermijden van 8.000 m² bijkomende retail beperkt drastisch de verkeersbewegingen van en naar de site én vermijdt het risico op bijkomende concurrentie voor het handelscentrum.

Creatieve architectuur

Het college van burgemeester en schepenen vroeg in zijn beslissing over de verkavelingsvergunning om kwaliteitsvolle en creatieve ontwerpen uit te werken voor de verschillende woongebouwen. Deze voorwaarde wordt door de Deputatie hernomen. Naast de variatie in het architecturaal ontwerp moeten de verschillende gebouwen een samenhangend en harmonieus geheel vormen. De woontoren met 12 bouwlagen verdient daarbij extra aandacht. Dit moet een echte blikvanger vormen in de stationsomgeving. Deze woontoren wordt strategisch op de site ingeplant zodat er geen risico is op inkijk naar omwonenden. In het voorjaar van 2021 werd het volledige masterplan door de projectontwikkelaar publiek voorgesteld. In het najaar volgde nog een infomarkt ter plaatse.

Groenpark met trage verbinding

Het project omvat ambitieuze doelstellingen op vlak van energie, water, ecologie en mobiliteit. Naast het publieke groenpark van 1 hectare omvat het project collectieve hernieuwbare energievoorzieningen, een klimaatbestendig regenwaterconcept, ecologische corridors, groendaken, elektrische laadpunten en deelwagens. Na realisatie wordt het publieke park overgedragen aan het gemeentebestuur. Doorheen het park loopt een trage (fiets)verbinding tussen de Keirlandse Zillen en Groeneweg. Deze kan toekomstig doorgetrokken worden naar de Postelarenweg, ter hoogte van het kruispunt met de Rollekens.

Lopende vergunningsaanvraag

Om de verschillende gebouwen en het publieke park stapsgewijs te realiseren, deelde CORES Development met de aanvraag voor een verkavelingsvergunning de volledige site op in 13 loten (2 voor het park en wegenis, 7 loten voor gebouwen, 4 loten voor ondergrondse parkings). De aanvraag omvatte eveneens de afbraak van alle gebouwen, inclusief de bestaande verhardingen, én het bouwrijp maken van de site. Ook voor de aanleg van de publieke infrastructuur werd met dit dossier een omgevingsvergunning aangevraagd. Het gaat dan concreet over de rioleringswerken en de aanleg van nutsvoorzieningen, de aanleg van groenzones, het aanplanten van bomen en het plaatsen van straatmeubilair en verlichting. Ook het aanbrengen van reliëfwijzigingen om in het publiek park heuvels en een vijver te creëren, zat in deze vergunningsaanvraag vervat.

Beroepsprocedure Deputatie

Na het afleveren van de verkavelingsvergunning door de gemeente, stelden een aantal buurtbewoners een beroepsprocedure in bij de Deputatie van de provincie Antwerpen. Het project werd betwist op vlak van schaalgrootte, privacy, inpasbaarheid in de omgeving en mobiliteitseffecten. Naar aanleiding van deze bezorgdheden ging CORES Development in overleg met de buren, en deed nog een aantal wijzigingen aan het dossier.

De Deputatie evalueerde de inhoud van het dossier, en besloot opnieuw een vergunning af te leveren, op basis van onderstaande argumentatie:

ü 

Overeenstemming met RUP Kleinstedelijk gebied

“Het project is in overeenstemming met de voorschriften van het geldende provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Mol van 10 juli 2012.”

ü 

Functionele inpasbaarheid in de omgeving

“Het projectgebied is onderdeel van het centrum van Mol en gelegen in de nabijheid van zeer diverse functies, onder andere wonen, handel, dienstverlening, horeca e.a. Het plaatselijke voorzieningsniveau is hoog en de site is tevens zeer vlot ontsluitbaar met auto, trein en bus. Door de ligging in de kern zijn vele verplaatsingen tevens mogelijk te voet of met de fiets. Het college kan worden bijgetreden dat de projectsite uitermate geschikt is om aan verdichting te doen. De aanvraag omvat een woonfunctie voor maximaal 350 wooneenheden. In het westelijke gedeelte kunnen maximaal 90 wooneenheden gerealiseerd worden en in het oostelijke gedeelte maximaal 300 wooneenheden, rekening houdende met de overkoepelende beperking van 350 wooneenheden. Het is toegelaten om binnen een residentiële unit een kleinschalige ondergeschikte nevenfunctie voor kantoor of vrij beroep te voorzien, indien voldaan is aan een aantal voorwaarden. Nevenbestemmingen zoals kantoren, dienstverlening, vrije beroepen en buurtondersteunende functies worden beperkt toegelaten. Horecazaken die geluidsoverlast veroorzaken zijn niet toegelaten: cafés, afhaalzaken. De niet-residentiële functies mogen in geen geval de draagkracht of leefbaarheid van de omgeving overschrijden. De mogelijke units voor nevenbestemmingen worden verspreid over het project en mogen een totale maximale oppervlakte van 2.500 m² bestrijken. Gelet op de ligging nabij de kern van Mol is het binnen het projectgebied aanvaardbaar om een zekere functionele verweving te realiseren ter versterking van de woonfunctie. Zoals de voorschriften opnemen mogen de nevenfuncties geen hinder betekenen voor de eigen woonfunctie binnen het project en mag er ook geen sprake zijn van een hinder voor de omgeving.”

ü 

Schaalgrootte van het project

“Deputatie treedt het college van burgemeester en schepenen bij, in de zin dat de gevraagde schaal voor een centrumlocatie gelegen aan het station van Mol, aanvaardbaar is en inpasbaar is in de omgeving. Tussen de Keirlandse Zillen en de overliggende Hangarstraat ligt een meer dan 100m brede strook ingenomen met parkeervoorzieningen, station, treinsporen e.a., wat leidt tot een zeer specifieke ruimtelijke context in de kern. De aanvraag realiseert centraal een zeer omvangrijke parkstructuur die tevens als buffer fungeert tussen de hoger te bouwen segmenten (centraal en richting Keirlandse Zillen) en de woonwijk in noord en westelijke richting. Aan de Keirlandse Zillen wordt de mogelijkheid voorzien om slechts in bepaalde delen aan het station en het verst van de aangrenzende woonwijk, te bouwen met accenten van 6- 8 en 12 bouwlagen. Het betreffen overigens slechts limieten, waarbij tijdens een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen de architecturale kwaliteit bewaakt dient te worden. Een ontwerp dat louter uitgaat van maximalisatie zal dan ook niet aanvaardbaar blijken. Wanneer een speels en ritmisch geheel wordt nagestreefd waarbij de limieten slechts bij wijze van subtiel accent gerealiseerd worden, zal het ontwerp een duidelijke meerwaarde creëren voor de omgeving en inpasbaar zijn in de stationsomgeving. Het projectgebied is opgenomen binnen de afbakeningslijn van het kleinstedelijk gebied Mol zodat verdichting op de locatie zelfs aangewezen is. Het verder verkavelen in functie van vrijstaande woningbouw zou haaks staan op het gewenste te voeren beleid en zou overigens maken dat er niet dergelijke omvangrijke openbare parkstructuur gerealiseerd kan worden. Gelet op de belangrijke openruimte die gerealiseerd wordt, gelet op de ruimtelijke context aan het station, in de kern van de gemeente en gelet op het voorkomen van een gebouw met 9 bouwlagen, kan geoordeeld worden dat de gevraagde schaal aanvaardbaar is.”

ü 

Architecturale invulling

“Ook na de aanvulling in de verkavelingsvoorschriften, die kunnen worden bijgetreden, is er nog steeds sprake van een ruime architecturale vrijheid. De verkavelingsvoorschriften laten toe dat de toekomstige invulling visueel-vormelijk inpasbaar kan zijn. In fase van een aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen dient dit aspect verder concreet getoetst te worden.”

ü 

Mobiliteitseffecten

“Binnen het plangebied zal een uitgebreid trage wegennetwerk uitgebouwd worden. Door een kwalitatief, fijnmazig netwerk met aanhechting met de omgeving voor de zachte weggebruikers aan te bieden worden zachte verplaatsingen aangemoedigd. De omwegfactoren verkleinen en men krijgt autovrije alternatieve routes. Idealiter wordt de spooronderdoorgang doorgetrokken tot het noorden waardoor de site rechtstreeks toegang krijgt tot het station. De ontsluitingsstructuur van het plangebied werd voorafgaand afgestemd met de gemeente. Er wordt geopteerd voor een ontsluitingsstructuur met 4 aansluitingen. De ontsluitingsstructuur streeft naar een diffuse spreiding van het verkeer enerzijds en anderzijds wil het de conflicterende bewegingen in de Keirlandse Zillen (met tweerichtingsfietspad) beperken. 39 OMBER-2021-1202 Wat de verkeersafwikkeling betreft worden er geen problemen verwacht. De verzadigingsgraad op de naburige kruispunten blijft ver onder de drempelwaarde van 80%. Gelet op de lage verzadigingsgraden op de Keirlandse Zillen is er in principe geen linksafslagstrook nodig ter hoogte van de oostelijke toegang naar de site. In overleg met de gemeente Mol heeft de gemeente aangegeven dat de doorstroming op de Keirlandse Zillen minimaal verstoord mag worden. Daarom zou de gemeente er op termijn kunnen voor opteren om alsnog een linksafslagstrook te voorzien zodat linksafslaande voertuigen naar de site de doorgaande beweging op de Keirlandse Zillen niet hinderen.”

ü 

Privacy en schaduw voor omwonenden

“De loten houden voldoende afstand tot de perceelgrenzen met de naburige woningen aan en minimaal wordt ter plaatse voldaan aan het burgerlijk wetboek met betrekking tot het nemen van zichten op de naburige percelen.”

“Gelet op de afstanden tot de perceelgrenzen met de naburige woningen en gelet op de in de voorschriften voorziene bouwhoogtes, zal er op de naburige percelen geen onaanvaardbare schaduwhinder ontstaan.”

Wat nu?

De beslissing van de Deputatie is finaal. De enige beroepsmogelijkheid is de raad voor vergunningsbetwistingen. Deze instantie oordeelt niet inhoudelijk over het project, maar controleert of alle procedures correct gevolgd werden.

De stapsgewijze realisatie van de in totaal 9 verschillende gebouwen – inclusief de ondergrondse parkeerkelders – zullen deel uitmaken van andere aanvraagprocedures. Een fase kan pas gerealiseerd worden wanneer hiervoor de vereiste omgevingsvergunning worden afgeleverd. 

In het huidige dossier van de eigenaar is indicatief sprake van 4 voorziene fases:

ü 

Fase 1: bouwrijp maken van westelijke zone

ü 

Fase 2: aanvraag en bouw eerste 4 meergezinswoningen, inclusief gedeeltelijke parkaanleg

ü 

Fase 3: bouwrijp maken van oostelijke zone

ü 

Fase 4: bouw resterende meergezinswoningen, inclusief verdere parkaanleg

De karting Mol in Action blijft nog tot minstens het einde van dit jaar geopend, zo bevestigt Cores Development.